Préalablement à la cession d’un fonds de commerce, les parties à la cession devront impérativement vérifier si le fonds de commerce objet de la cession est situé ou non dans un périmètre de sauvegarde du commerce d’artisanat de proximité.

Comment définir le droit de préemption commercial ?

Le droit de préemption que les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ont la faculté de mettre en place en cas de cession de fonds de commerce, permet aux collectivités concernées de devenir, en priorité, acquéreur dudit fonds de commerce.

Le conseil municipal peut, dans ce cadre, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité dans lequel tout cédant de fonds de commerce devra faire une déclaration préalable à la mairie : cette déclaration préalable de cession est nécessaire, à peine de nullité de la cession, l’action en nullité de la cession pouvant être exercée devant le tribunal judiciaire dans un délai de 5 ans à compter de la connaissance des faits.

Quels sont les éléments concernés par le droit de préemption commercial ?

Le droit de préemption peut porter sur les aliénations de fonds artisanaux, de fonds de commerce et de baux commerciaux. Les cessions de terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1.000 mètres carrés intervenant à l’intérieur du périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité sont également soumises au droit de préemption commercial.

Les cessions d’activités incluses dans un plan de sauvegarde ou dans un plan de cession organisé dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire sont toutefois exclues du champ d’application du droit de préemption commercial.

En principe, le droit de préemption commercial ne peut être instauré sur la totalité de la commune concernée. En effet, son exercice doit être limité à un ou plusieurs périmètres dans lesquels sont constatées des lacunes d’implantation de commerces ou d’artisans de proximité.

Quelles démarches effectuer en cas de cession de fonds de commerce dans un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité ?

Avant tout projet de cession de fonds de commerce, le cédant doit se renseigner auprès des services d’urbanisme de la mairie dans laquelle se situe le fonds de commerce objet de la cession pour savoir s’il existe un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité.

Si un tel périmètre a été mis en place et si le fonds de commerce est situé dans ce dernier, le cédant doit informer la commune en lui adressant une déclaration préalable de cession. Cette déclaration doit comporter les informations suivantes :

• le prix et conditions de la cession envisagée ;
• l’activité de l’acquéreur pressenti ;
• le nombre de salariés du cédant et nature de leur contrat de travail ;
• le chiffre d’affaires réalisé par le cédant.

Cette déclaration effectuée sur le formulaire Cerfa 13644*02 (https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F22552#:~:text=Le%20droit%20de%20pr%C3%A9emption%20commercial%20permet%20%C3%A0%20une%20commune%20d,un%20commer%C3%A7ant%20ou%20un%20artisan), doit être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par voie électronique au maire de la commune. La déclaration peut aussi être déposée en mairie contre récépissé.

Si une mention obligatoire est manquante ou incomplète, la collectivité concernée peut adresser au cédant une demande de précisions complémentaires, laquelle proroge d’autant le délai pour exercer le droit de préemption commercial, jusqu’à réception d’une déclaration complète.

Si la déclaration n’est pas effectuée par le cédant ou si des omissions sont considérées comme substantielles de nature à entraîner la nullité de la cession, la collectivité concernée peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire constater cette nullité.

En pratique, il pourra être prévu dans la promesse de cession du fonds de commerce à titre de condition suspensive la purge de ce droit de préemption commercial.

Comment le droit de préemption est-il exercé ?

La commune peut décider, une fois avisée de la cession du fonds de commerce dans le périmètre, d’exercer ou non son droit de préemption :

• la collectivité concernée peut renoncer expressément à exercer son droit de préemption dans le délai de deux mois suivant la réception de la déclaration ;
• le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption.

Le cédant peut alors réaliser la cession aux prix et conditions figurant dans sa déclaration.

Comme indiqué plus haut, ce délai pourrait être prorogé par l’envoi au cédant d’une demande de compléter la déclaration préalable (mentions obligatoires manquantes ou incomplètes).

Si le titulaire du droit de préemption choisit d’acquérir le bien, il peut le faire par décision motivée au prix et dans les conditions fixées dans la déclaration préalable.

Il peut également le faire en notifiant son intention motivée d’acquérir au prix et conditions qui devront être fixées par le juge de l’expropriation qu’elle saisit.

Qu’advient-il du fonds de commerce préempté ?

La commune est tenue, dans un délai de deux ans à compter de la prise d’effet de la cession à titre onéreux de rétrocéder le fonds de commerce préempté à une entreprise en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné.

La commune concernée peut, durant cette période, mettre le fonds de commerce en location-gérance. Dans ce cas, le délai mentionné au paragraphe ci-dessus est alors porté à trois ans.

Si la rétrocession n’est pas intervenue dans le délai de deux ans, l’acquéreur évincé dispose d’un droit de priorité d’acquisition du fonds de commerce en question.

Cette rétrocession doit s’exécuter dans le cadre d’un cahier des charges approuvé par délibération du conseil municipal (ou, le cas échéant, de l’organe délibérant de l’EPCI) qui doit comprendre des stipulations permettant d’atteindre les objectifs évoqués ci-dessus. L’acte de rétrocession doit prévoir les conditions dans lesquelles le non-respect de ce cahier des charges entraîne la résiliation de la rétrocession.

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